Investavimas į NT 2022 - įsigijimas, REIT fondai, platformos

Turinys: Rodyti

Nekilnojamas turtas vis dar išlieka viena iš patraukliausių investicijų formų. Gyventojų apklausos rodo, kad lietuviai, sukaupę daugiau santaupų, kaip ir mūsų kaimynai estai bei latviai, yra linkę jas įdarbinti vienoje iš patikimiausių bei geriausiai suprantamų turto klasių, todėl investavimas į nekilnojamąjį turtą šiuo metu yra itin aktuali investavimo kryptis.

Investavimas į nekilnojamąją turtą yra tinkamas ne tik tiems, kad gali disponuoti didelėmis pinigų sumomis. Sparčiai populiarėjantys nekilnojamojo turto fondai, sutelktinio finansavimo platformos suteikia galimybę pradėti investuoti ir nuo nedidelių sumų. Šiame straipsnyje išsamiau aptarsime skirtingus investavimo į nekilnojamąjį turtą būdus.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą: pirkimas, pardavimas, nuoma

Investavimą į nekilnojamą turtą dažnai renkasi žmonės, siekdami apsaugoti savo turimas santaupas nuo infliacijos, tačiau, įsigyjant nekilnojamąjį turtą, reikia turėti galvoje, kad turtas nusidėvi, reikalauja papildomų investicijų, todėl būtina užtikrinti, kad jis generuotų grąžą. Dažniausiai įsigijus turtą pelnas uždirbamas jį pardavus arba išnuomojus.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumai

Pakankamai nesudėtingas, lengvai suprantamas investavimo procesas: pinigai skiriami objekto įsigijimui, o norint uždirbti, turtas perparduodamas arba nuomojamas, užsitikrinant stabilų pajamų srautą. Investavimas į nekilnojamąjį turtą nereikalauja didelio finansinio raštingumo ir pirkti bei parduoti ar uždirbti iš nuomos gali bet kuris asmuo, net ir neturintis jokios investicinės patirties.
Patikimumas ir saugumo jausmas, kurį suteikia „apčiuopiama“ investicija.
Nekilnojamo turto rinka dažnai pasižymi stabilumu, kainos svyravimai dažniausiai vyksta trumpuoju laikotarpius, todėl investicijos į nekilnojamąjį turtą išlaiko savo vertę.
Ilgalaikėje perspektyvoje (5-10 metų laikotarpiu) nekilnojamojo turto rinkos vertė auga kartu su infliacija, todėl investicijos į nekilnojamąjį turtą apsaugo pinigus nuo infliacijos.
Kainos lankstumas, kai deramasi dėl objekto kainos, leidžia sumažinti išlaidas įsigyjant nekilnojamąjį turtą ir padidinti pelną jį parduodant.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumai

Reikalingas nemažas kapitalas.
Nekilnojamasis turtas neužtikrina didesnės grąžos nei investavimas, pavyzdžiui, į akcijas.
Investicinė grąža nekilnojamojo turto nuomos atveju gali turėti nemažai rizikų: turto žala, nuomininkų trūkumas, palūkanų normos augimas (jei turtas pirktas su paskola), nuomos kainos kritimas.
Laiko resursai (buto priežiūra, nuomininkų paieškos).
Nuomojant būstą teks ilgai palaukti, kol investicija atsipirks ir ims nešti grąžą.
Norint nusipirkti nekilnojamąjį turtą investicijai, reikalingos žinios apie nekilnojamojo turto rinką, nes kitaip galima permokėti ar įsigyti turtą nuomininkams ar pirkėjams visai nepatrauklioje vietoje.

Nekilnojamojo turto pirkimas nuomai: investicija ir grąža

Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą nuomai reikiamas kapitalas gali siekti 30-80 tūkst. eurų, o tuo tarpu metinė grąža siekia tik apie 6%. Taip pat prisideda darbo sąnaudos renovuojant, remontuojant nekilnojamąjį turtą, kad jis taptų patrauklus nuomininkams, ieškant nuomininkų.

Nekilnojamojo turto pirkimas perpardavimui: investicija ir grąža

Perkant nekilnojamąjį turtą perpardavimui reikalingos didesnės investicijos, nei jį perkant nuomai. Jos gali prasidėti nuo 50 tūkst. eurų turtui įsigyti. Visgi reikia atsižvelgti, kad norint pakelti turto vertę, gali prireikti ir didesnių investicijų bei laiko sąnaudų patalpų apdailai, įrengimui, nekilnojamo turto, pirkėjų paieškoms. Metinis investavimo pelningumas gali siekti 10%.

Kokios paskirties nekilnojamąjį turtą pirkti?

Ieškodami investicijos pardavimui ar nuomai, pagalvokite, kokios paskirties nekilnojamąjį turtą pirksite: gyvenamosios paskirties, biurų, prekybines ar pramonines patalpas.

Gyvenamosios paskirties patalpos

Nesvarbu, kokia yra ekonominė situacija, didžiuosiuose Lietuvos miestuose gyvenamosios paskirties būstas visada bus paklausus. Perkant butą pardavimui, reikia įvertinti, ar investicija atsipirks: ar būstas nepraras savo likvidumo, ar būsto vertė kris, ar kils. Būtina įvertinti ne tik perkamo būsto vietą, bet ir tai, kokie projektai bus vystomi šalia. Tai turės įtakos ne tik jį parduodant, bet ir nuomojant. Būstas bus lengviau išnuomojamas ir parduotas rajonuose, kurie yra netoli mokslo įstaigų, gerai išvystytuose, nuo miesto centro nenutolusiuose rajonuose.

Reikės pasirinkti, kokia forma mokėsite mokesčius už pajamas, gautas iš nuomos. Lietuvoje mokesčiai už buto nuomą gali būti mokami dviem skirtingais būdais – su verslo liudijimu arba nuo gautų pajamų mokamas 15% gyventojų pajamų mokestis. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo vietovės, kurioje nuomojate būstą. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybėje gyvenamųjų patalpų nuomos liudijimo kaina yra 684,0 eur. metams. Paskaičiuokite, kuris būdas jums labiausiai apsimokės.

Pardavę būstą, jei jame buvote registruotas mažiau nei du metus, turėsite mokėti pajamų mokesčius, kurie sudaro 15% būsto vertės.

Neparduodami nekilnojamojo turto, išlaikydami jį ir nuomodami išvengsite pajamų mokesčio už parduotą turtą, tačiau teks mokėti nekilnojamojo turto mokestį, jei jo mokestinė vertė siekia daugiau nei 150 tūkstančių eurų. Todėl vertėtų apgalvoti, ar nuomai verta pirkti didesnės vertės nekilnojamąjį turtą.

Taip pat perkant gyvenamosios paskirties būstą reikia įvertinti, ar jis bus perkamas iš santaupų, ar įsigijimui bus imama banko paskola. Jei bus reikalinga paskola, reikėtų stebėti politinius sprendimus. Lietuvos bankas siūlo griežtinti antros būsto paskolos reikalavimus pradinį įnašą didinant iki 30 proc. (šiuo metu pradinis įnašas siekia 15 proc. būsto kainos). Jei tokie sprendimai bus priimti, būsto paskolos gali brangti.

Gyvenamųjų patalpų nuomininkų netekimas nebus toks skausmingas kaip prekybinių ar biurų patalpų savininkams. Visuomet rasite nuomininkus, kurie padengs jums būsto paskolos (jei ją ėmėte turto įsigijimui) palūkanas.

Biurai, prekybinės, pramoninės patalpos

Grąža iš investicijos į biurus, prekybines, pramonines patalpas glaudžiai susijusi su ekonomine padėtimi. Ekonomikai kylant įmonės samdosi daugiau darbuotojų, ieškosi biurų, plečiasi, aktualios tampa biurų patalpos kuo arčiau miesto centro. Prasidėjus pandemijai ir daugeliui darbuotojų persikėlus dirbti į nuotolį, ne vienas verslas atsisakė fizinių patalpų, bandydami sutaupyti nuomai skiriamas lėšas. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė. Ekonomikai pradėjus lėtėti ir praradus nuomininkus, dėl didelių eksploatacijos kaštų išlaikyti tokį turtą tampa gan brangu.

Pajamos, gaunamos iš prekybinių patalpų yra daug pastovesnės, nei iš biurų nuomos. Pastovios pajamos dažniausiai užsitikrinamos pasirašant sutartis ilgesniam laikotarpiui. Iš kitos pusės – pasikeitus nuomotojui, prireiks pakeitimų ir papildomų investicijų patalpų įrengimui.

Tokios pramoninės patalpos, kaip sandėliai, gamybinės patalpos, yra patrauklios investuotojams tuo, kad šios paskirties nekilnojamasis turtas yra daug pigesnis už prekybines ar biurų patalpas. Tokių patalpų išlaikymo kaštai taip pat yra gerokai mažesni.

Nuomojant negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą reikia turėti galvoje, kad mokesčius reikės arba nereikės mokėti priklausomai nuo to, kas šias patalpas nuomojasi ir kokioms reikmėms:

jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį turi fizinis asmuo (nuomininkas);
jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį turi turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas);
jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį turi pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).

Investavimas į nekilnojamojo turto fondus

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (Real Estate Investment Trusts – toliau REIT) – alternatyvus būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą per investicijas į nekilnojamąjį turtą.

REIT fondai veikia tokiu principu: investuotojas patiki savo investicijas nekilnojamojo turto fondų valdytojui, šis investuoja į nekilnojamąjį turtą, o uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams, pasiimdamas administravimo mokesčius.

Fondai gali investuoti į nekilnojamąjį turtą, kuris generuoja pajamas iš nuomos arba vystyti nekilnojamąjį turtą ir jį parduoti. Taip pat yra fondų, kurie investuoja abiem būdais.

REIT fondų privalumai

Galimybė investuojant nedidelį kapitalą uždirbti pajamų iš nekilnojamojo turto jo neperkant ir nevaldant.
Nedidelė rizika, saugi investicija.
Dažniausiai pasižymi pakankamai didele ir stabilia grąža.
Net iki 90 proc. pajamų gali būti išmokamos dividendais.
Likvidumas – galimybė parduoti nekilnojamojo turto dalį biržoje nors ir per dieną.
Tinka ir privatiems investuotojams, ir verslui.
Itin gera priemonė, norint diversifikuoti investicinį portfelį ir sumažinti investavimo riziką.
Pasirinkus šį investavimo būdą, pinigai patikimi investicijas valdančiam fondui, todėl atkrenta darbo sąnaudos.
Norint investuoti neprivalu turėti ypatingų žinių. Svarbiausia užduotis – pasirinkti fondą.

REIT fondų trūkumai

Vertės svyravimai. Investicijų vertės nepastovumą galima sumažinti išdalinant savo kapitalą į kelis skirtingus REIT.
Palūkanų normos didėjimas. Kuo didesnė palūkanų norma, tuo REIT fondų paklausa yra mažesnė. Kylant palūkanoms, investuotojai renkasi kitus investavimo būdus.
Netinkamai pasirinkus REIT fondą, galima menkesnė, nei tikėtasi grąža, todėl prieš investuojant patariama pasidomėti nekilnojamojo turto rinka ir REIT fondo investavimo specifika.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą per REIT fondus: investicija ir grąža

Šiuo metu Lietuvoje veikia vienas į biržos prekybos sąrašą įtrauktas fondas „Baltic Horizon“, į kurį galima investuoti nedidelėmis sumomis. Visgi didžioji dalis nekilnojamojo turtų fondų yra skirti galintiems investuoti nuo 125 tūkst. eur. Tokių fondų investicinė grąža gali siekti nuo 4% iki 25%.
Baltic Horizon

„Baltic Horizon“ – Danijos investicijų bendrovės „Northern Horizon Capital“ valdomas nekilnojamojo turto fondas. „Baltic Horizon“ fondas investicinius vienetus NASDAQ biržoje platina ir Lietuvos investuotojams. Fondą valdo „Northern Horizon“ grupė, šiuo metu iš viso turinti 8 nekilnojamojo turto fondus visame Baltijos regione. „Baltic Horizon“ prižiūri Estijos finansų priežiūros tarnyba „Northern Horizon Capital AS“.

„Baltic Horizon“ investuoja į komercinį nekilnojamąjį turtą Baltijos valstybėse, dažniausiai – sostinėse. Fondas orientuojasi į didesnius pinigų srautus generuojantį turtą: mažmenines prekybos erdves, biurus, logistikos centrus ir t. t.

Minimali investuojama suma – neapibrėžta. Atskaičius 1,5% valdymo mokestį, įprastai galima tikėtis 7-9% vidutinės metinės grąžos.

Šiuo metu (2022 pirmajame ketvirtyje), esant rinkos neapibrėžtumams dėl pandeminės situacijos, nuomos pajamų smukimui ir kitiems veiksniams, vidutinė metinė potenciali grąža dividendų pavidalu yra sumažėjusi, o fondo vienetų kaina nukritusi iki 2020 metų pradžios žemumų iki 1.03 – 1.06 eur už vienetą.

“Baltic Horizon” fondo vienetų kainą per paskutinius 1-erius metus

Sutelktinio nekilnojamojo turto finansavimo platformos

Sutelktinis finansavimas yra dar vienas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą, kuris itin sparčiai populiarėja. Lietuvoje veikia ne viena specializuota sutelktinio finansavimo platforma. Per sutelktinio finansavimo platformas galima ne tik finansuoti nekilnojamo turto statybas, bet ir nekilnojamojo turto įsigijimą nuomai.

Tokių platformų veikimo principas yra gan paprastas: į specialią interneto svetainę sukeliami projektai, kuriems reikia finansavimo, o investuotojai gali nedidelėmis sumomis į juos investuoti ir tokiu būdu uždirbti.

Investavimo sutelktinio finansavimo platformose privalumai

Sutelktinio nekilnojamojo turto finansavimo platformose galima pradėti investuoti ir neturint didelio kapitalo – mažiausia investavimo suma gali siekti nuo 50 eur.
Investicinė grąža dažnai yra didesnė, nei patiems investuojant į nekilnojamąjį turtą jį perkant.
Investavimas nereikalauja specifinių žinių, nes nekilnojamojo turto projektų ir paskolų atranką atlieka specialistų komanda. Platformose sukelti atrinkti ir specialistų patikrinti nekilnojamojo turto projektai, kurie yra įvertinami, aprašomi, jiems, atsižvelgiant į riziką, priskiriamas reitingas.
Investuotojų lėšos yra apsaugotos (dažniausiai platformose esantys projektai turi pirminį turto įkeitimą, iš kurio, nesėkmės atveju, gali būti kompensuojamos investuotojų įdėtos lėšos).
Nereikės rūpintis kasdieniais turto administravimo klausimais (nekilnojamojo turto mokesčiais, nuomininkais ir pan.).

Investavimo sutelktinio finansavimo platformose trūkumai

Rizika, kad nesurinkus reikiamos sumos, bus grąžinti pinigai. Platformose paramos dažniau ieško didesnės rizikos projektų vystytojai.
Labiau apsimoka investuoti ilguoju laikotarpiu (metams ar keliems), o ne trumpuoju laikotarpiu.
Sukčiavimo rizika. Nors sutelktinio finansavimo platformų operatoriai skiria dėmesio klientų ir jų projektų analizei, tačiau jie neatlieka tokios išsamios patikros, kokią atlieka bankai, kredito unijos ir kitos tradicinės finansinės įstaigos.
Investuotojams, nusprendusiems anksčiau laiko atsisakyti savo investicijos, gali kilti sunkumų parduoti jas kitiems rinkos dalyviams, todėl prieš investuojant būtina išsiaiškinti antrinės rinkos išsirinktoje platformoje aktyvumą.

Investavimas sutelktinio finansavimo platformose: investicija ir grąža

Investavimas sutelktinio finansavimo platformose yra itin patrauklus smulkiesiems investuotojams, kurie nori apsaugoti savo pinigus nuo infliacijos. Dažniausiai sutelktinio finansavimo platformose galima investuoti nuo 50 eur, 100 eur ar 500 eur (skirtingos platformos taiko skirtingas sąlygas).

Investicinė grąža priklauso nuo nekilnojamojo turto projekto, investavimo laikotarpio. Investicinė grąža gali siekti nuo 6% iki 13%.

Populiariausios sutelktinio finansavimo į nekilnojamąjį turtą platformos

Profitus

Sutelktinio finansavimo, investavimo į nekilnojamą turtą platforma, kurioje žmonių investicijomis finansuojami NT projektai, kurie yra įkeičiami, kad investicija būtų saugi. Platformos veiklą reguliuoja Lietuvos Bankas. Platformos bankroto atveju investuotojai atgautų savo investicijas, nes sukurta turto hipoteka.

Minimali investavimo suma – 100 eur. Vidutinės metinės palūkanos – 9,37%.

EstateGuru

Estijoje įkurta Europoje lyderiaujanti trumpo laikotarpio paskolų su nekilnojamojo turto įkeitimu prekyvietė. Paskolos gavėjas grąžina pinigus pagal sutartą grąžinimo grafiką, o investuotojai gali stebėti visas grąžintas sumas savo asmeniniame portfelio puslapyje. Platforma siūlo investuoti į projektus Estijoje, Latvijoje, Lietuvoje, Ispanijoje ir Suomijoje, taip pat planuoja pasiūlyti investuoti į projektus Jungtinėje Karalystėje, Airijoje ir Portugalijoje.

Minimali investavimo suma – nuo 50 eur. Vidutinė metinė grąža – 11,25%.

Nordstreet

Sutelktinio finansavimo platforma, kuri siūlo investuoti į nekilnojamojo turto nuomą (angl. „Buy to Let“). Investuotojui suteikiama galimybė uždirbti ne tik iš nuomos generuojamų pajamų, bet ir papildomai iš galimo prieaugio paskolos termino gale paskolos gavėjui pardavus turtą.

Minimali investavimo suma – nuo 50 eur. Vidutinė metinė grąža – 13%.

InRento

Sutelktinio finansavimo platforma, kuri siūlo gauti palūkanas iš nekilnojamojo turto nuomos ir kapitalo prieaugio. Platformoje pateikiami aukšto patikimumo, griežtą atranką praėję projektai iš skirtingų miestų (Vilnius, Kaunas, Klaipėda), tokių šalių, kaip Lietuva, Ispanija. Tai pat galima rinktis investavimą į įvairios paskirties objektus (komercinės, gyvenamosios, gydymo ir kt.).

Minimali investavimo suma – nuo 500 eur. Vidutinė metinė grąža – 7,04%.

EvoEstate

Tarptautinė platforma, kurioje investuotojas gali investuoti ir į projektus, ir į nuomą. Platformoje yra galimybė ne tik patiems rinktis, kokį projektą finansuoti, bet taip pat galima pasinaudoti ir automatinio investavimo funkcija, kuri leis paskirstyti finansus automatiškai į įvairius platformoje esančius projektus.

Minimali investavimo suma – nuo 100 eur. Vidutinė metinė grąža – 10,36%.

Röntgen

Investicijų į nekilnojamąjį turtą sutelktinio finansavimo platforma, kuri siūlo investuoti į Lietuvoje vystomus projektus. Investavimo platformoje yra pateikiami investiciniai projektai, kuriuose lėšos skiriamos plėtrai, o grąžinimas vykdomas iš projekto pardavimo ar refinansavimo banke. Investicijos apsaugomos pirminiu nekilnojamojo turto įkeitimu.

Minimali investavimo suma – nuo 100 eur. Vidutinė metinė grąža – nepateikta. Skirtinguose projektuose siūloma grąža varijuoja nuo 5% iki 12%.

Letsinvent

Koinvesticijų platforma, kurioje galima uždirbti tiesiogiai investuojant į vystomus komercinius nekilnojamojo turto objektus, į jau pastatytų objektų nuomos bei valdymo verslą arba investuojant į įmonių obligacijas, užtikrinamas jų pačių valdomu turtu. Siekiant sumažinti rizikas, paskolos yra užtikrinamos nekilnojamuoju turtu.

Minimali investavimo suma – nuo 100 eur. Vidutinė metinė grąža – nepateikta. Siūloma uždirbti iki 9% pelningumo.